- Los sectores retail y hospitality, de los más golpeados por COVID-19 y serán las más difíciles de recuperar en el corto plazo
- La casa es refugio y nuevo espacio corporativo, que influirá en los nuevos diseños o programas arquitectónicos
RedFinancieraMX
La resiliencia y la tecnología son dos factores que incidirán en el futuro de los bienes raíces en América Latina, una vez que se supere la actual coyuntura, así lo coincidieron en señalar Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF) y Jesús Ramón Orozco, director general de Tinsa.
Durante el webinar “El Mercado Inmobiliario Latinoamericano en el año del COVID-19”, organizado por ambas empresas y que estuvo moderado por la periodista y columnista Claudia Olguín, los expertos destacaron que, aunque es prematuro señalar los impactos que habrá en cada uno de los segmentos, se registrarán fuertes cambios en la industria de los bienes raíces en América Latina, que habrá de superar la prueba de la presente contingencia.
“A diferencia de Europa o Estados Unidos, en América Latina llevamos ventaja para superar crisis ya que tristemente estamos “curtidos” y acostumbrados a ellas, por lo que lo importante será conocer cómo será el regreso a la actividad y adaptarnos a los nuevos cambios que se han dado dentro de la contingencia en la vida personal, de trabajo y de desarrollo de la economía”, apuntó el presidente en México de NKF.
Los directivos de Newmark y Tinsa, empresas con presencia internacional y con relevancia en Latinoamérica, afirmaron que definitivamente la tecnología ha sido el diferenciador en la actual contingencia y con base en ella se harán los cambios en los diversos sectores de los bienes raíces.
RETAIL Y HOSPITALITY
Han sido los sectores más golpeados de la presente crisis en el mundo y por lo tanto serán las más difíciles de recuperar en el corto plazo. Sin embargo, en el caso del retail, aunque debieron cerrarse para evitar concentraciones la mayoría de los centros comerciales, ha sido el e-commerce el más favorecido y en el que se han acortado los tiempos de su implementación a nivel regional. En estudios elaborados por NKF se estimaba que llevaría 10 años equipararlo a países de mayor uso y de primer mundo, pero los tiempos actuales aceleraron el proceso y tal parece que, en este caso, ya está en igualdad de circunstancias, lo que impulsará la construcción de más espacios para la logística y la distribución.
“En el caso del sector turístico, su recuperación será moderada, aun cuando pensamos que, terminado el periodo de confinamiento, mucha gente buscará salir de sus casas para viajar, con las debidas precauciones y los sectores hotelero y de aviación, seguramente ya se preparan para ello”, indicó Giovanni D´Agostino.
OFICINAS
Es un sector donde todavía no se siente el impacto. Es importante mencionar que en oficinas tipo A, (edificios de última generación), que hay en la región de América Latina representan 24 millones de m². De 2018 a 2019, el inventario creció en un millón de metros cuadrados, aproximadamente, lo que representa que la confianza venía avanzando de manera importante con los grupos de desarrolladores. En este sector, la Ciudad de México, representa el 29.6% del inventario total de oficinas; Sao Paulo con casi 20% y Río de Janeiro, que es la tercera ciudad más importante de la región, tiene el 9.5%; seguido de Santiago de Chile con el 9.2%; Guadalajara, México con el 2.6%; San José de Costa Rica con 4.5 % y Bogotá, Colombia con el 7.3 % del inventario total.
INDUSTRIA
Es la parte del negocio inmobiliario más sana, con aproximadamente 45 millones de m², lo que significa que los grandes desarrolladores y las fibras transnacionales especializadas en este sector, siguen teniendo confianza; afortunadamente es el medio que se está viendo favorecido en la llamada última milla, con el comercio electrónico, la logística y la distribución.
VIVIENDA RESIDENCIAL
En opinión del director general de TINSA, los efectos que la presente coyuntura ha traído para el sector de la vivienda es la baja en el valor, que no se dio con los sismos de 2017, pero desde hace 2 – 3 semanas los desarrolladores han empezado a generar ciertas ofertas o desplazamientos al valor de la vivienda, lo cual no es privativo de México y este fenómeno se está dando en Santiago de Chile o Bogotá.
“La crisis como la que enfrentamos nunca nos había tocado vivirla. Es algo inédito y si queremos que el mercado se siga moviendo hay que incentivarlo, dar más facilidades para el enganche para que la gente no se descapitalice y tenga un periodo más largo para pagar los costos iniciales, y no dejar caer el mercado. También otra cosa que hemos visto es que se ha acelerado el tema de la tecnología, muy fuerte”, señaló Jesús Ramón Orozco.
TENDENCIAS
El director regional para América Latina de Newmark Knight Frank señaló que no deberá haber cambios en los tiempos de contratación de espacios corporativos e industriales, los cuales por lo general son de 3 a 5 años y cada vez más, hasta 10.
“Tiene que haber de entrada, nuevas condiciones en la negociación, mucho de lo que se hace actualmente es poner algunos meses de gracia y recorrerlos al final del periodo original, en los casos de inquilinos que están buscando alternativas, pero siempre deberá ser en un ámbito de ganar-ganar, tanto para los desarrolladores como para los usuarios. Este escenario, no lo vieron venir ninguna de las partes, por lo que deber haber una media para que todos puedan salir beneficiados al corto plazo y recuperarse al largo plazo. En nuevos arrendamientos, tal vez, sería conveniente establecer un periodo de gracia adicional al tradicional para lograr en su caso, compensar los impactos de la pandemia. En el mundo industrial, por ejemplo, la última milla, que es la parte donde se entrega directamente del almacenamiento cercano a las ciudades a las tiendas departamentales y las casas, es una tendencia que va a ser muy importante porque el comercio electrónico ya es fundamental y está haciendo que los desarrolladores industriales también tengan que pensar en la capacidad de poder enfrentar la situación”, subrayó D´Agostino.
Agregó que dentro de las directrices más naturales que está generando la presente coyuntura, están la parte de sanitización y más seguridad de los empleados, y aunque el wellness ya es obligatorio en México a través de la NOM 035, deberá pensarse en mejores espacios dentro del coworking y el coliving.
El presidente en México de NKF dio a conocer la creación de un software que analiza todas las variables, desde dónde están las personas, en qué están trabajando, toda la información de eficiencia, efectividad y transportación, es decir, las nuevas formas en el negocio inmobiliario están desplegadas hacia la tecnología para analizar cuáles son los inmuebles que tienen problemáticas derivadas de la actual crisis. Esto nos permite como firma, estar en ambos lados de la mesa, de los usuarios y los espacios industriales y corporativos, y por otro lado de los fondos inversionistas y desarrolladores.
Dentro de este análisis está la parte industrial y cómo responderá a la postcrisis, por lo que dentro de las alternativas para seguir operando está el nearshoring que busca traer a la región de América Latina a esas empresas que están lejos de nuestro territorio para crear nuevos hubs regionales.
“Estábamos acostumbrados a que la industria transnacional y los grandes fabricantes se iban a China, pero la actual coyuntura obligó a cerrar una gran parte de la manufactura, por lo que creemos que muchas empresas empezarán a tomar a nuestros países en la región, como los nuevos hubs de manufactura adicionales a aquellos con los que ya contamos. Considero que estas dos nuevas tendencias marcarán el futuro inmediato: Los softwares que permitan obtener el conocimiento real de las partes de la mesa inmobiliaria y por el otro lado, el nearshoring al traer a esas empresas que están lejos de nuestro territorio, por el momento”, expresó por su parte, Giovanni D´Agostino.
Finalmente, al hablar de lo que viene para el sector vivienda, Jesús Ramón Orozco pronosticó que la casa seguirá siendo el refugio en muchos de los sentidos de la vida personal y laboral.
“La casa se está volviendo el refugio y seguramente son los nuevos espacios corporativos, que tendrán un efecto en cómo serán los nuevos diseños o programas arquitectónicos previendo estas circunstancias. La tecnología de voz y datos son vitales. Existirá demanda de mejor infraestructura en telecomunicaciones y se tendrá que ir poco a poco generando soluciones. Otro cambio, que me parece muy bueno, es todo el impulso que los bancos están dando en el tema hipotecario. Todo el mundo estamos trabajando para que el mercado inmobiliario no se detenga”, dijo el director general de TINSA.