- Se debe considerar la consultoría desde el diseño del proyecto arquitectónico
RedFinancieraMX
Desarrolladores y consultores inmobiliarios deben ir de la mano desde el inicio de la planeación del proyecto a fin de tener una óptima identificación del mercado, oferta, demanda, las condiciones socio-demográficas, políticas y económicas, conocer si el objetivo es el indicado y cumplir con el plan de negocios.
Así coincidieron en afirmar Sergio Calderón, director de Servicios Corporativos Globales de Newmark Knight Frank México y Vicente Naves, director de plataforma inmobiliaria de Artha Capital, en el taller Alineando los intereses de inquilinos y propietarios, dentro del encuentro virtual The Office Tenant Week.
Agregaron que, dado que los bienes raíces son el segundo rubro de mayor gasto, después de la nómina laboral en las empresas, se debe considerar la consultoría inmobiliaria desde el diseño del proyecto arquitectónico y conocer la eficiencia del inmueble para ser vendible o rentable.
Destacaron que son tres puntos principales que buscan los inquilinos corporativos al buscar espacios para sus oficinas:
1.- Obtener el menor costo de ocupación.
2.- Espacio arquitectónicamente eficiente, que puedan ocupar todos los empleados.
3.- Imagen Corporativa
Sergio Calderón y Vicente Naves apuntaron que el objetivo de un edificio de oficinas es satisfacer las necesidades del mercado y proveer un activo que solucione los requerimientos del cliente.
El director de plataforma inmobiliaria de Artha Capital indicó que a raíz de la presente coyuntura se ha presentado una demanda por parte de los inquilinos de reducir la renta, dada la afectación del negocio, por lo que se ha atendido caso por caso y con diferentes fórmulas que van con el objetivo de mantener el plan de negocio, no la quita de la renta, pero sí establecer plazos de pago, porque ajustes en ese sentido pueden afectar la rentabilidad del negocio y la salida.
En México y otros países se han establecido programas de diferimiento del pago de la deuda de 6 meses y diferentes fórmulas para el pago de capital e intereses. En algunos casos puede haber negociación de una disminución en rentas que se incorporarán en el futuro cercano, ya sea en los primeros meses de 2021 o meses subsecuentes. En el caso de los contratos en dólares se ha negociado un tipo de cambio, dado que propietarios y administradores, han tenido que seguir con los gastos de vigilancia, limpieza y otros inherentes al edificio.
Sergio Calderón y Vicente Naves apuntaron que los desarrolladores se están enfrentando a diversos retos para atraer nuevos inquilinos y un elemento esencial es la ubicación, porque hoy en las grandes ciudades donde estés ubicado, qué tan bien comunicado estés y los servicios que ofrezcas, hacen la diferencia.
Asimismo, comentaron que han visto que el espacio de oficinas no siempre es lo único que busca el cliente, por lo que se requiere ofrecer una solución integral como por ejemplo, que el edificio cuente con amenidades como comedor; auditorio o salón flexible para eventos o capacitaciones; áreas sustentables con uso eficiente de los recursos y conectividad suficiente y eficiente.
Revelaron que otro de los retos a los que se enfrentarán los desarrolladores, una vez culminada la fase de emergencia, será ofrecer espacios flexibles que permitan adecuarse para ampliarlos o reducirlos y acomodar a los inquilinos y visitantes en un momento dado.
Ambos especialistas inmobiliarios recomendaron hacer una radiografía del espacio propio antes de buscar nuevas oficinas, conocer el costo de ocupación y lo que implica estar viviendo en ese espacio, para posteriormente compararlos con otros espacios de oficinas y la mejor manera es evaluar aspectos como costo de ocupación, eficiencia arquitectónica, ubicación, transporte, centros comerciales cercanos y hasta helipuerto, hacer una lista de necesidades antes de pensar en una mudanza y tomar la decisión de si es el inmueble indicado.
En este sentido, Sergio Calderón y Vicente Naves consideraron que el mejor momento para empezar con el análisis de cambio de inmueble debe ser entre un año y año y medio para con calma analizar de mejor manera las condiciones del mercado, las adecuaciones en el espacio a ocupar, estudios previos para definir los costos del traslado y definir la operación.
Afirmaron que los espacios de estacionamientos en las grandes ciudades tienden a ser cada vez menores y en los proyectos de los 14 edificios que se construirán en Paseo de la Reforma se definió por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la SEDUVI que entre todos, solo existan 10 mil cajones, ya que la tendencia está en convertir los grandes estacionamientos en oficinas o centros de logística y distribución de la llamada última milla.
Finalmente, el director de Servicios Corporativos de NKF México y el director de plataforma inmobiliaria de Artha Capital, señalaron que la nueva normalidad traerá impactos en la operación y economía de los propietarios e inquilinos, con negociaciones y acuerdos en los contratos de arrendamiento; empresas que decidirán dejar espacios, lo que implicará buscar nuevos inquilinos, se verán cambios en la estructura de capital y una reestructuración a fondo del crédito a inicios del 2021.
“La nueva normalidad no es un parteaguas, pero sí una evolución que obligará a desarrolladores a estar muy cerca del mercado, entender las nuevas necesidades del cliente, que esté mejor informado sobre cómo ocupar los espacios de oficinas en la presente coyuntura; infraestructura del edificio, mejores tecnologías, amenidades, estacionamientos, sustentabilidad y flexibilidad, así como construir de manera diferente con el uso de otros materiales que permitan adecuar espacios más abiertos, de usos mixtos con elementos atractivos y funcionales”, indicaron Sergio Calderón y Vicente Naves.