- Algunos presentaron señales positivas, otros, incertidumbre
RedFinancieraMX
A lo largo del 2021, el mercado de oficinas en América Latina presentó un comportamiento mixto, donde las absorciones mejoraron en general, ya sea que registraron números positivos o que, al menos, redujeron su volumen negativo. Cinco de los 11 mercados analizados mostraron crecimientos de inventario inferiores al 0,3% sobre el semestre anterior. El volumen en construcción aumentó en más de 450 mil m², cerrando el año en 2,95 millones de metros cuadrados.
Lo anterior se desprende del reporte del mercado corporativo en América Latina, elaborado por los 11 equipos de la división de Investigación de Mercados de Newmark que dirige Juan Flores, y en el que se destaca que, si bien el volumen en construcción aumentó para el segundo semestre del 2021 al pasar de 2,50 a 2,95 millones de metros cuadrados, no se pierde de vista la tasa de disponibilidad del sector, que se presentó, en promedio, en 22,8%. Sobre este indicador, sólo los mercados de Santiago, Bogotá y Buenos Aires cuentan con una tasa debajo del 20%, contrario a los casos de Río, Ciudad de Panamá y Lima, que se encuentran cerca o por encima del 30%. En cuanto al precio de renta promedio, se redujo en la mayoría de los mercados, pero llamó la atención la baja en las ciudades brasileñas.
Entre los mercados que analiza Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, destacan:
Buenos Aires, Argentina
Durante el año 2021, se observaron distintos escenarios que comenzaron con una fuerte recesión durante el primer trimestre, observando el impacto directo de la pandemia dentro de una economía muy deteriorada, y al finalizar el año, se registró una mejoría en los indicadores. Ya con cierta estabilidad, se puede señalar que el mercado se encuentra en un momento de stand by que está a la espera del rumbo que ha de tomar el nuevo ciclo de la crisis sanitaria y la situación económica del país. La absorción neta continúa en una senda positiva, aunque se observaron muy pocas contrataciones, en tanto que el acumulado anual continuó en valores negativos. La superficie liberada retrocede, como resultado de operaciones puntuales, mientras los valores de renta parecen haber encontrado suelo tras dos años en descenso.
Río de Janeiro, Brasil
En el 2021, la economía brasileña se fue recuperando y las cuentas gubernamentales mejoraron por lo que se espera que el PIB experimente un crecimiento y el sector servicios muestra que dicha recuperación se encuentra en camino, a pesar de que, si bien hay una ligera mejoría, el desempleo se mantiene elevado. En lo que se refiere al mercado de oficinas, las devoluciones de espacios no fueron muy significativas y la actividad se mantuvo elevada, impulsando la absorción neta de 22 mil m2 por segundo trimestre consecutivo. La tasa de disponibilidad al 4Q21 fue de 35,4%, ligeramente por debajo del periodo anterior. Si bien no ha sido tan impactado por las remodelaciones de oficinas que resultaron en devoluciones, todo indica que ya pasó lo peor. Esto pone presión en los precios de renta, los cuales se han ido reduciendo desde 2017. Un gran número de edificios en construcción no han definido su fecha de entrega, por lo que no se espera que empeoren los niveles de sobreoferta.
Sao Paulo, Brasil
Para el cuarto trimestre del 2021, las nuevas ocupaciones en edificios top de Sao Paulo registraron el mayor volumen del año con un incremento de 168 mil m2, lo que tuvo como consecuencia que menos espacios de oficina fueran devueltos en este último periodo y la tasa de evasión de los inquilinos cayó a niveles de finales del 2020 – principios del 2021, por lo que la ocupación subió y la absorción neta en el 4Q fue de 70 mil m2. En el último trimestre del año se vio el primer incremento sustancial en ocupación de espacios de oficina desde el inicio de la pandemia. Después de seis trimestres continuos de incremento de disponibilidad, para el final del año este se redujo de 25,6% a 24,7%.
Santiago de Chile, Chile
Los resultados de la segunda vuelta presidencial dieron como ganador al candidato del Frente Amplio, Gabriel Boric por lo que los mercados reaccionaron con mesura, a la espera de tener claridad respecto a los integrantes del equipo económico del nuevo gobierno, lo que provocó un contraste con el moderado optimismo de los resultados del trimestre anterior y el mercado de oficinas registró un elevado número de liberaciones de superficie y el alza en la vacancia. Esta vez, la disponibilidad general se situó en 7,7%, comparado con 6,9% en el 3Q2021. Al cierre del año, casi todos los submercados registraron resultados negativos comparados con el año 2020, por lo que tomando en cuenta los altos niveles de superficie en construcción, la incertidumbre política que aún no se disipa completamente y las nuevas tendencias en el lugar de trabajo, se anticipa un 2022 complejo.
Bogotá, Colombia
En 2021 la reactivación económica fue evidente durante el último trimestre del año lo que permitió que los analistas económicos revisaran sus proyecciones para la economía y elevaron las apuestas para el 2022, debido principalmente, a que los indicadores de alta frecuencia van muy bien, como son el comercio al por menor e industria lo que permitió que después de dos periodos registrando indicadores negativos, el mercado empezó a tener niveles positivos de absorción superando las expectativas proyectadas en el 2021. La absorción anual registró números positivos, superando los 20 mil m2 y uno de los principales motores de este dinamismo ha sido la ocupación de espacios por parte de compañías de call centers y BPO´s.
San José, Costa Rica
Según el Banco Central de Costa Rica, la producción del país en noviembre 2021 presentó una tasa de variación interanual del 9,8%, consolidando el proceso de recuperación económica al mantener, desde marzo del 2021, tasas de crecimiento con cifras positivas. Sin embargo, por la incertidumbre que viven los usuarios por la actual crisis sanitaria, el mercado de oficinas ha sufrido un deterioro importante. El aumento de la tasa de disponibilidad y la disminución de la demanda sitúan al mercado en fase de sobreoferta acorde al ciclo inmobiliario y se ha podido constatar un retraso considerable en las negociaciones. Además, se observa un mayor interés de los usuarios por ubicarse en oficinas temporales, debido a las condiciones de salida, contratos de corto y mediano plazo, entregas con todo el mobiliario y servicios necesarios, así como el régimen de Zona Franca.
Ciudad de Panamá, Panamá
Un factor crucial para la recuperación económica en Panamá ha sido el aumento de las inversiones extranjeras en rubros como la minería, los servicios financieros y las telecomunicaciones que a su vez lograron reducir los niveles de desempleo presentados durante el 2020. De acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC), los sectores de transporte y comunicaciones, comercio, servicios gubernamentales y salud tuvieron un desempeño positivo durante toda la segunda mitad del 2021.
Esto trajo como consecuencia que el mercado inmobiliario de oficinas en la ciudad de Panamá desde el último trimestre del 2021 permanezca en fase de recesión según el ciclo inmobiliario, con altos niveles de vacancia, una baja en los precios de alquiler y una desincentivación en la construcción de nuevos inmuebles.
Lima, Perú
Debido a que ya se ha logrado vacunar a más del 63% de la población en Perú, la mayoría ha podido retornar al trabajo presencial, por lo que la tasa de desempleo fue del 9,1% entre septiembre y noviembre, reduciéndose en 4,2% respecto al periodo mayo – julio del 2021 y 39,7% en comparación al mismo periodo del 2020. La absorción neta del segundo semestre del mercado de oficinas prime es de -34 mil 896m², generando que el acumulado anual se sitúe en -89 mil 052m². Con el ingreso de la nueva oferta, más las continuas desocupaciones registradas en todos los submercados, el índice de la vacancia mostró un incremento de 5,6% respecto al periodo anterior (39,5%) y se ubicó en 28,6% sobre el inventario total. Debido a la sobreoferta, el precio de renta continúa ajustándose a la baja, generando que la tarifa promedio se sitúe en US$ 15,50/m2, disminuyendo 1,27% respecto al trimestre anterior (US$ 15,70/m2).
Ciudad de México, México
El mercado de oficinas de Ciudad de México cerró 2021 con una ligera recuperación en términos de absorción neta y bruta con respecto a los trimestres anteriores del año; sin embargo, los pronósticos son reservados para 2022. Una vez más, el crecimiento del inventario durante el último trimestre (62 mil 526 m²) vino acompañado de un alza en la tasa de disponibilidad -la octava consecutiva- y cerró el año con la cifra más alta registrada en 23,7%.
Guadalajara, México
Durante el último trimestre de 2021, el mercado de oficinas de Guadalajara continuó con un comportamiento favorable hilando por segundo período consecutivo modestas pero firmes señales de recuperación. En este período, el inventario no se incrementó, lo que ha sido benéfico para la recuperación de los demás indicadores. Se observó una segunda baja continua en la tasa de disponibilidad, que cerró en 20,7%, y una nueva cifra positiva en la absorción neta de todo el mercado, cosa poco común en los mercados de oficinas bajo las condiciones actuales.
Monterrey, México
La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas Clase A+ y A alcanzó 25,2%, equivalente a 335.117m2 desocupados. Los espacios acondicionados siguen teniendo preferencia en el mercado corporativo. Anualmente se registraron 25.046m2 destinados a espacios acondicionados, representando un 73,3% del total de m2 registrados como absorción bruta (34.186m2) y 9.139m2 destinados a espacios en obra gris, los cuales representan un 26,7%.
“El panorama en el mercado de oficinas en América Latina sigue estando afectado por la incertidumbre de la ola más reciente de la pandemia. Si bien se presentó una recuperación económica, no consiguió alcanzar los niveles esperados al finalizar el 2021 en todos los sectores. Se espera que, para el segundo semestre del 2022, se consolide la recuperación en la ocupación del sector de oficinas, ya que se ha puesto de relieve la importancia de estos espacios dentro la dinámica de trabajo”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark