- Se registraron más desocupaciones que ocupaciones de inmuebles Clase A
RedFinancieraMX
A lo largo del 2020 la incertidumbre fue la constante debido a la pandemia mundial, sin embargo, la vacuna contra el Covid-19 y las decisiones económicas que tomen los gobiernos en América Latina serán decisivas en el futuro próximo para poder establecer un plan de un crecimiento económico con vías de recuperación, principalmente en la industria de los bienes raíces.
En el reporte del cierre del año pasado para el mercado de oficinas en América Latina, realizado por Juan Flores y Diego León, de la división de investigación de mercados de Newmark, se destaca que la adaptación ante las restricciones fue la pauta a lo largo del 2020.
Se señala que el inventario de oficinas clase A en la región Latinoamericana registró cerca de 28 millones de metros cuadrados en el segundo semestre de 2020, con un volumen en construcción que se ralentizó debido, en gran parte, a las políticas gubernamentales impuestas en la mayoría de países y que dio un incremento en la tasa de disponibilidad en la región al pasar del 17,4% en el semestre pasado a 19,8% al cierre del 2020.
“En 2020 prevaleció la incertidumbre en el mundo y América Latina no fue la excepción, ya que en buena parte del mercado de oficinas se registraron más desocupaciones que ocupaciones de inmuebles. Sin embargo, los indicadores sanitarios de la presente coyuntura se mantuvieron estables durante el último trimestre del año y, si bien existe fragilidad en este equilibrio, hay optimismo en que una vez superada la etapa de vacunación y haya una mayor confianza en la recuperación, se podría dar una mayor demanda de oficinas”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
Agregó que de los once mercados que analiza Newmark en América Latina, a pesar de un año complejo, Costa Rica presentó al cierre del 2020, un inventario de 2,34 millones de metros cuadrados de área rentable total, un 4,2% superior al mismo periodo en 2019, con una tasa de disponibilidad del mercado A y B de 15,4%, debido a la migración de empresas a propiedades más eficientes y de mayor clase, así como por la demora en la negociación de nuevas condiciones de durante los últimos 9 meses del año, lo que dio una absorción bruta de 113 mil 400 m². La absorción neta reportó -40 mil 450 m² y la tasa de disponibilidad ascendió a 4,8%, equivalente a 150 mil m². Es posible que en este 2021 se mantengan los ajustes de espacios, así como la migración hacia inmuebles más modernos y eficientes.
En el caso de Bogotá, Colombia, al cierre del 2020 el mercado de oficinas logró estabilizarse con un inventario de 1,9 millones de metros cuadrados, con una disponibilidad que aumentó el 0,9%, con respecto al tercer trimestre del año y cerró en 13%. Este panorama se presentó por la liberación de espacios de oficinas debido a los cumplimientos obligatorios de las normativas aplicadas por el gobierno colombiano respecto a la emergencia sanitaria. Muchos arrendatarios decidieron entregar espacios, con lo que disminuyó la demanda y dio un giro a las prácticas del uso de oficinas, convirtiéndolo en un mercado más favorable para los intereses de los inquilinos.
El mercado de oficinas de Buenos Aires, Argentina cuenta con aproximadamente 2,51 millones de metros cuadrados totales de inventario Clase A y 1,59 millones de metros cuadrados rentables. El porcentaje de disponibilidad durante el último periodo del año cerró en 13,5% sobre el inventario disponible. La absorción neta del cuarto trimestre fue -40.444 m², arrojando una absorción bruta para el 2020 de -17.766 m².
En el caso del mercado de oficinas en Río de Janeiro, Brasil, a diferencia del tercer trimestre, que fue el mejor periodo del año para este mercado, el desempeño en el 4T no fue del todo prometedor, ya que se dio la desocupación de un buen número de oficinas; la absorción neta trimestral fue de -20.000 m² y resultó en una disponibilidad de 36,2%.
El mercado de oficinas clase A en Sao Paulo, Brasil cerró el 2020 con desocupaciones que se dieron en 9 de los 14 distritos, lo cual llevó a una absorción neta de -5.000 m². De cualquier forma, la demanda se mantiene activa y el último trimestre reportó una absorción bruta de 56.000 m² y una absorción anual acumulada de 226.000 m². Sin embargo, esto no fue suficiente para sobrepasar las vacancias y la absorción neta anual fue de -46.000 m². El precio de renta promedio en Sao Paulo y Alphaville fue de R$ 81,34/m²; mientras que el correspondiente al Distrito Central de Negocios (CBD) fue de R$ 90,63/m², básicamente sin variación comparado con el tercer trimestre. Esto se debe a la entrega de nuevos espacios y el incremento en la disponibilidad de oficinas de gama alta en los edificios más caros y elevar así el promedio ponderado.
Para Santiago de Chile, el mercado de oficinas cerró 2020 con un escenario preocupante, más de lo que propietarios, inversionistas y ocupantes habían anticipado. La disponibilidad de oficinas Clases A y B aumentó en 1,7% para ubicarse en 6,4%. Se han observado a empresas de todos los tamaños reorganizando su estrategia inmobiliaria a largo plazo, pero también optimizando espacio y recursos en el corto plazo.
Al cierre del 2020, el inventario del mercado de oficinas de la ciudad de Panamá se estableció en 1,74 millones de metros cuadrados de área rentable total, 1,1% superior al mismo periodo en 2019. La tasa de disponibilidad fue de 30,9% confirmando los efectos de varios excesos en el desarrollo de la oferta especulativa, demoras considerables en los tiempos de entrega de nuevo producto, y el impacto de la crisis sanitaria. La absorción bruta fue de 10.400 m², la absorción neta reportó -17.600 m² y la tasa de disponibilidad ascendió a 0,6%, equivalente a 28.000 m².
Para el cierre de 2020, el mercado de oficinas de la Ciudad de México siguió de capa caída y nuevamente presentó puntos bajos históricos en algunos indicadores. Durante el último trimestre se registró la mayor cantidad de metros cuadrados disponibles desde que Newmark empezara a monitorear el mercado de la CDMX. Estos 1,38 millones de metros cuadrados desocupados vienen acompañados de una tasa de disponibilidad récord, que corresponde al 18,6% de los 7,44 millones de metros cuadrados que se tienen en el inventario clase A y A+. Esto responde a la falta de capacidad de las empresas usuarias de oficinas corporativas de seguir ocupando estos espacios para su operación, además de que la demanda de los mismos se ha visto severamente disminuida por la crisis económica y sanitaria. Durante el 4T20 se presentó la séptima caída consecutiva en la cifra de actividad de mercado, es decir, encontró su punto más bajo desde hace por lo menos dos años. Por tanto, la actividad acumulada durante todo 2020 fue de 396.006 m², apenas más de la mitad de la superficie ocupada que vimos en 2019.
Para el mercado de oficinas de Monterrey, Nuevo León, 2020 fue un año memorable ya que trajo consigo muchos cambios en el ámbito corporativo de la Zona Metropolitana de Monterrey debido al trabajo remoto en contextos de contingencia. Para el cierre del año, el mercado de oficinas de clase A y A+ presentó una absorción bruta anual récord con tan solo 30.859 m², por debajo de la absorción registrada en el 2015 de 40.201 m², y con una notable diferencia al compararla con la absorción del 2019 de 86.926 m². El Inventario en la ZMM está compuesto de 1,31 millones de m² distribuidos en 149 edificios.
Por otro lado, a pesar de los efectos negativos que la pandemia ha tenido en los diferentes mercados de oficinas, el segmento corporativo de la ciudad de Guadalajara no detiene su crecimiento de inventario ni reduce el ritmo de la superficie que pasa de etapa de planeación a construcción. Del cierre de 2019 al de 2020, el inventario creció más de cien mil metros cuadrados, lo que significa que tuvo un incremento del 17,7%. No obstante, este notable aumento en el inventario, la superficie en construcción no disminuyó, lo que significa que hay nuevos desarrollos detonándose en la ciudad y que en los próximos años se seguirá viendo un alza en la superficie rentable en este mercado.
“En el mercado hay optimismo en que se irá dando la recuperación y se podría dar una mayor demanda de oficinas y aunque moderados, habrá cambios estructurales que representarán oportunidades y desafíos tanto a propietarios como ocupantes”, indicó finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.