- Registró una absorción bruta o espacios comercializados de 757 mil m2 al finalizar el 1S 2024 (+4% anual)
RedFinanciera
Los sectores de la Manufactura Diversa y la Logística & Transporte dominaron la demanda industrial en Monterrey al finalizar el 2T 2024, en conjunto sumaron el 77% de la absorción bruta acumulada. Los pre-arrendamientos y proyectos built-to-suit representan el 67% de esta cifra. La entrega de este tipo de propiedades también continúa como el principal impulsor de la absorción neta, la cual acumuló 794 mil m2 al finalizar el 1S 2024 (-6.8% vs. 1S 2023). En conjunto con las desocupaciones (+85 mil m2) y la nueva oferta especulativa, estas cifras de demanda industrial permitieron el crecimiento de la tasa de vacancia directa, al cerrar en un 2.5% (vs. 1.4% en 1T 2024).
Indicadores del Mercado
Nuevo León se reportó una cifra acumulada de 78 mil nuevos empleos formales generados al finalizar mayo, con una variación anual de 2.86% y colocándose en primer sitio a nivel nacional, según la información del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). En materia de Inversión Extranjera Directa (IED), la Secretaria de Economía reportó que Nuevo León se posicionó en segundo sitio, también a nivel nacional, tras registrar inversiones por 1,351 millones de dólares durante el 1T 2024. Asimismo, la CAINTRA indicó que todos los indicadores de manufactura en el estado se encuentran en fase de expansión.
“La expansión de la industria y economía estatal que reflejan estos indicadores también impacta en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial en Monterrey. El inventario continúa creciendo aceleradamente, con 1 millón de m2 entregados durante la primera mitad del año, cerrando en 15.3 millones de m2 al finalizar el 1S 2024.” nos comenta Ramón Flores, vicepresidente ejecutivo de CBRE México división Noreste.
Del total de la nueva oferta, solo un 20% se integró al inventario vacante, dejando el resto del crecimiento a proyectos built-to-suit y pre-arrendamientos. Se espera que el ritmo de crecimiento se mantenga acelerado durante el resto del año debido a que la actividad de construcción se mantiene por encima del millón de m2. Actualmente, un 43% de esta superficie en desarrollo se está ya comercializando, dejando 600 mil m2 a los pre-arrendamientos. Asimismo, se monitorean 540 mil m2 en etapa de planeación (vs. 800 mil m2 al 1T 2024).
La absorción bruta o espacios comercializados trimestral se registró en 280 mil m2, llevando el acumulado semestral a los 757 mil m2, con una variación anual del 4%. Por su parte, la absorción neta registró una contracción del 6.8% al cerrar en 794 mil m2 (vs. 852 mil m2 en 1S 2023).
La perspectiva para el resto del año se mantiene positiva dada la culminación de los procesos electorales en México y el pipeline de proyectos industriales en desarrollo. Esto da mayor claridad a las empresas en sus proyectos de expansión y estrategias para trabajar con los nuevos gobiernos. Asimismo, se continúa trabajando en los proyectos para incrementar la oferta de energía eléctrica en los parques industriales de la región, uno de los retos que enfrenta el mercado en la actualidad.
Inventario
Al cierre del primer semestre del año el inventario industrial en Monterrey sumó 15.3 millones de m², lo que representó un crecimiento anual del 14.1%. Durante el 2T 2024 se integraron al inventario 539 mil m2. Este crecimiento trimestral es el más alta en registro, en donde destaca que el 74.4% se incorporó al inventario pre-arrendado, dejando solamente 137 mil m2 a la nueva oferta especulativa.
Tasa de Vacancia
La tasa de vacancia se registró en un 2.5% al finalizar el segundo trimestre del año, mostrando un rápido crecimiento trimestral (1.4% en 1T 2024). Este incremento en la vacancia se debe a la nueva oferta vacante y recientes desocupaciones.
Al finalizar el 1S 2024 el sector de la Manufactura Diversa permanece como el principal impulsor de la demanda industrial en Monterrey, tomando el 53% de la superficie total comercializada, con más de 378 mil m2. El sector de la Logística & Transporte continúa creciendo en la ciudad y ahora representa el 24% de la absorción bruta, dejando en tercer sitio al sector Automotriz con otro 18%. Respecto al país de origen de esta demanda industrial en la entidad, los Estados Unidos dominan con más de 398 mil m2 (56%). Le siguen en segundo y tercer sitio México (13%) y China (10%). El tamaño de transacción promedio se mantiene en los 13 mil m2 durante la primera mitad del año. El submercado de Apodaca lidera también esta actividad industrial, pues representa el 45% del total de los arrendamientos.