- La nueva oferta al cierre del primer trimestre de 2025 fue de 125,066 m2, superficie que entró en su totalidad pre–arrendada
- Los precios del pipeline de construcción están en un rango de US$7.33 a US$14.50 por m2 por mes
RedFinanciera
CBRE México presenta su reporte MarketView Ciudad de México, sector industrial, al 1T 2025, donde se destacan las principales tendencias del sector:
Ciudad de México
La actividad industrial en la Ciudad de México y su zona Metropolitana se mantiene fuerte. Al cierre del 1T 2025 la Absorción Bruta o espacios comercializados (que incluye renovaciones y pre-arrendamientos) cerró con 307,638 m2 impulsados principalmente por renovaciones en corredores como Cuautitlán y Tepotzotlán. Por otro lado, el indicador de la Demanda Neta reportó 187,610 m2, cifra 64% superior a la reportada prepandemia en el 1T 2019 y 200% superior la registrada en el 1T 2024, lo que nos da señales de un mercado activo motivado por pre-arrendamientos debido a la baja tasa de vacancia que se sitúa en 1.3%.
INDICADORES DE MERCADO
De acuerdo con las cifras preliminares de La Secretaría de Economía de enero a diciembre 2024, México reportó una Inversión Extranjera Directa de 36,872 millones de dólares, cifra 7% superior a la reportada al cierre del año 2019, ciclo prepandemia. Mientras que la Ciudad de México reflejó un incremento del 64% en comparación con la inversión captada en el mismo periodo. Estados Unidos se mantiene como el principal inversionista con el 45% de participación, seguido por Japón (12%) y Alemania (10%).
A nivel nacional, el sector con mayor participación de la Inversión Extranjera Directa es la Industria Manufacturera con una participación del 54%, seguido por el Sector de Servicios Financieros y de Seguros (16%). En cuanto al Sector de Transporte, correos y almacenamiento, que captó el 7% de la inversión total nacional, cabe destacar que duplicó su participación desde el 2019, muestra de lo anterior se percibe en la alta demanda que ha tenido el sector logístico en los últimos trimestres que lo mantienen como el principal receptor de actividad en Ciudad de México y su Zona Metropolitana.
Los pre-arrendamientos continúan siendo una tendencia en el mercado para asegurar espacios en los diferentes corredores en donde se buscan espacios de tipo big box (mayores a los 20 mil m2), al cierre del 1T 2025 el 56% del pipeline en construcción se encuentra sin disponibilidad.
Motivado por esta tendencia, la actividad en construcción se ha desempeñado de manera positiva, tan sólo en el 1T 2025, 110,100 m2 dieron inicio a su construcción en corredores como Cuautitlán (61%), Zumpango – AIFA (17%), Tultitlán (15%) y Vallejo – Azcapotzalco (7%).
Por otro lado, el pipeline de proyectos en planeación supera los 2 millones de m2, el 55% de esta superficie está destinada a proyectos Built to Suit, mientras que el 45% se proyecta para naves especulativas. A nivel corredor, Zumpango – AIFA representa el 53% de estos proyectos, seguido por el CTT con el 32%.
A pesar del contexto de incertidumbre actual en el plano internacional, el mercado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) se mantiene muy activo gracias a la fortaleza de la demanda interna de la región centro del país, así como a la disponibilidad de reservas de tierra y espacios estratégicos que siguen siendo un factor clave que respalda el potencial crecimiento en el mercado.
Inventario: El primer trimestre de 2025 adicionó 125 mil m2 al inventario clase A de la ZMCDMX, con lo que la cifra cerró en 11.69 millones de m2 existentes con un incremento anual del 8.8%. El corredor que incorporó la mayor nueva oferta fue Cuautitlán con el 56%, seguido de Tultitlán con el 38% y 7% para la Ciudad de México. Cabe destacar que la totalidad de esta nueva oferta entró pre arrendada, lo que mantiene a la vacancia en mínimos históricos.
Tasa de vacancia o disponibilidad: Al cierre del 1T 2025 la tasa de vacancia se mantiene a la baja con el 1.3%, lo que representa 147,863 m2 vacantes. A nivel corredor, Zumpango – AIFA mantiene la mayor cantidad de espacio vacante con 46 mil m2, seguido por Vallejo – Azcapotzalco y Last Mile que en conjunto aportan 44 mil m2, mientras que el CTT cuenta con sólo 30 mil m2. Del pipeline actual de construcción con fecha tentativa de entrega al 2T 2025, el 60% se encuentra pre arrendado, por lo que se espera este indicador se mantenga.
Durante los primeros tres meses del año 2025, el sector logístico predominó con el 97% de la superficie comercializada, seguido por el sector manufacturero con el 3%. Las transacciones de renovación concentraron el 58% de la participación de la actividad bruta en tanto que el resto fueron nuevas transacciones.
Este trimestre la nacionalidad de las empresas que mayormente participaron en la demanda bruta fueron: México con el 59%, Estados Unidos con el 16% y Dinamarca con el 14%.