- La pandemia es una crisis más que ha vivido el mercado
RedFinancieraMX
La sobreoferta en el mercado de oficinas en México se presenta como un gran reto para los desarrolladores que necesitan ser cautos en la toma de decisiones inmobiliarias y replantear mejores condiciones o adecuaciones en los edificios, pero no todo es negativo como lo hemos visto en periodos similares en el pasado, es un gran momento y se abren oportunidades en el mediano plazo.
Lo anterior lo señaló Juan Flores, director de la división de investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, y destacó que la pandemia es una crisis más que ha vivido el mercado, que ha replanteado las estrategias y que ha hecho que algunas empresas hayan optado por dejar espacios o en algunos casos, subarrendar aquellas áreas que tenían destinadas a su crecimiento. Con el incremento de un mayor número de metros cuadrados en el mercado, la sobreoferta se presenta como un gran reto para el mercado inmobiliario corporativo.
Agregó que la sobreoferta es una de las fases del ciclo inmobiliario donde crece rápidamente la disponibilidad por encima de lo que el mercado puede absorber con las consecuencias de una presión en los precios y la nueva construcción.
“Cuando existen largos periodos de estabilidad, el ciclo inmobiliario funciona de manera secuencial en fases como expansión, sobreoferta, recesión y recuperación, pero existen periodos, eventos físicos, económicos, políticos o sociales que afectan la secuencia lógica de los ciclos de mercado. En los años recientes la Ciudad de México ha vivido diversos fenómenos que han afectado el desarrollo de un ciclo inmobiliario natural, con consecuencias positivas y negativas” indicó Juan Flores.
Recordó que en el periodo 2003 a 2005, como consecuencia del crecimiento económico y la consolidación del sector servicios, se generó un “boom” en la construcción de edificios de oficinas en diversas zonas de la Ciudad de México provocando una fuerte competencia entre desarrolladores por atraer a los nuevos clientes, lo que trajo como consecuencias reducción de precios y una recuperación lenta en los niveles de absorción. En el año 2008 la crisis hipotecaria que se dio por la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos, llegó a México en una fase expansiva del ciclo cuando se construían 700 mil metros cuadrados, alterando la fase secuencial normal de dicho ciclo, pero los efectos no fueron inmediatos y se pudieron apreciar hasta el año 2009. Un caso especial fue el año 2017 cuando el mercado iniciaba un periodo de recesión y la tasa de disponibilidad empezaba a crecer, el sismo provocó afectaciones a algunos edificios de oficinas provocando una rápida recuperación del mercado.
Desde hace un año, por el confinamiento provocado por la pandemia y la adopción del teletrabajo (home office), muchas empresas han optado por replantearse nuevos esquemas laborales provocando un rápido crecimiento en la tasa de disponibilidad. De acuerdo con nuestros últimos análisis la disponibilidad creció en 300 mil metros (22%) desde el mes de enero y, en la actualidad, al cierre del primer semestre del año 2021, llegó a 22%, algo que no se veía desde el año 2003.
“Para los que hemos estado en el sector inmobiliario desde hace muchos años, lejos de pensar en una catástrofe es momento de replantear estrategias y enfocarse en desarrollar nuevas ideas y pensar en las oportunidades que se abren ante un reto como el actual, además de pensar que el periodo de reocupación podría tomar de 12 a 18 meses, dependiendo de la finalización de la pandemia y las condiciones económicas existentes, pero partamos de la idea central que es el comportamiento del sector inmobiliario en las crisis anteriores”, señaló el director de la división de Investigación de mercados de Newmark.
Las oportunidades
En la actualidad se habla de ofrecer condiciones flexibles para los arrendatarios, pero de acuerdo a periodos de sobreoferta anteriores, se trata de etapas extraordinarias donde se pueden encontrar espacios en diversas zonas de la ciudad con precios y condiciones muy favorables que invitan a contratar con condiciones de largo plazo, tal y como ocurre en algunos países.
Es indudable que el mercado está pasando por tiempos difíciles, pero como hemos observado en otras crisis, las ciudades y zonas con mejor calidad de vida e inmejorables condiciones urbanas nunca dejan de ser atractivas para usuarios e inversionistas, y hoy más que nunca.
“Desde mi perspectiva la recuperación será gradual, pero de manera inmediata en las zonas centrales, donde ya empezamos a ver movimiento e interés a pesar de que aún no termina la pandemia, posteriormente se dará en el resto de las áreas de la ciudad como hemos visto en crisis anteriores. Un ejemplo reciente ocurrió durante el sismo de 2017 en la Ciudad de México, cuando posterior al evento Polanco disminuyó de 14% a 9% y Reforma de 19% a 10% sus tasas de disponibilidad en tan sólo un año”, explicó Juan Flores.
Por otra parte, los empresarios del sector han sido muy proactivos, innovadores, invirtiendo en proporcionar a los inquilinos todas las medidas de seguridad para un regreso seguro.
“Los plazos de arrendamiento de oficinas en ubicación estratégica para la operación de la empresa siguen siendo atractivos para su renta de largo plazo, aún en periodos de sobreoferta, pero ahora el factor clave es la rápida adecuación del espacio para garantizar la protección de sus usuarios, la flexibilidad y condiciones que ofrezcan los propietarios a sus inquilinos”, precisó el director de la división de Investigación de mercados de Newmark.
En nuestros días existe un gran debate sobre la adopción del denominado modelo híbrido de trabajo, donde los empleados combinan trabajar en casa y en la oficina, pero lo que nos ha demostrado la experiencia reciente, es que lo podemos adoptar, pero sin sacrificar productividad, innovación, interacción social, entre otros factores. Hoy más que nunca las nuevas guerras se libran en la competencia empresarial y a pesar de que ciertos sectores pudieran adoptarlo, nunca dejaremos de usar oficinas.
En una encuesta reciente de nuestra empresa, denominada (Y)our Space aplicada a nivel mundial, menciona que el principal argumento para una potencial reubicación, son los costos. Tan sólo para el 34% de las empresas es el objetivo fundamental; para otro 30% la reducción forma parte del proceso, pero su expectativa es una reducción entre 5% y 10%; y para el resto, la parte fundamental es una optimización del espacio y por ende que un mayor número de personas lo utilicen de manera eficiente. En ese sentido el modelo híbrido contribuye más, pero no implica el abandono o cierre de las oficinas.
Subrayó que pensar en el fin de las oficinas para la adopción del teletrabajo hoy empieza a cuestionarse, sobre todo si se toma en cuenta que las compañías más innovadoras de desarrollo tecnológico están revirtiendo sus políticas de trabajo en casa y han puesto fecha para un potencial regreso.
“Sin lugar a dudas estos son momentos de un reto enorme para todos los involucrados dentro de sector inmobiliario, pero como en ocasiones anteriores, la creatividad, las habilidades de negociación, la experiencia y la búsqueda de asesoría especializada, son factores medulares ante una crisis como la que se presenta”, apuntó finalmente Juan Flores, director de la división de investigación de mercados de Newmark.