- La coyuntura en 2020 continúa impulsando el desarrollo de espacios de almacenaje y distribución de productos
RedFinancieraMX
Durante el tercer trimestre de 2022, el mercado industrial clase A en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) ha mantenido un crecimiento significativo en el inventario, siendo la logística la que demandó mayor número de metros cuadrados, por lo que México se posicionó por tercer año consecutivo, en el top 5 de países con mayor crecimiento en e-commerce.
Lo anterior se desprende del reporte de actividades del mercado industrial correspondiente a la ZMCDMX, elaborado por Diana Merino, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, resalta que el inventario industrial incorporó 290 mil 326 m² a los 13.2 millones de metros cuadrados del 2T22, en el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), posicionándolo una vez más como la zona más dinámica del mercado industrial del Valle de México.
En términos de absorción neta, Cuautitlán alcanzó poco más de 152 mil m² en absorción por proyectos BTS; Tepotzotlán registro números favorables con el 15.6% de la absorción y se mantiene con expectativas de crecimiento por proyectos en desarrollo, y el corredor Tultitlán, cerró con una absorción de 27 mil 600 m², que representa el 13% de la absorción neta del trimestre.
“La creciente demanda de espacios industriales ha tenido un importante impacto para el sector logístico. Según la Asociación Mexicana de Ventas en Línea (AMVO), México superó por poco los $400 mil millones de pesos en las ventas totales al menudeo, experimentado un crecimiento del 27%, en comparación con el año anterior, posicionando a México por tercer año consecutivo en el top 5 de países con mayor crecimiento en e-commerce. De acuerdo con el reporte de la AMVO, la experiencia de compra en línea y los hábitos de consumo tras la coyuntura en 2020, han impulsado el comercio electrónico en México, estos factores continúan siendo el canal más importante para el desarrollo de espacios destinados al almacenaje y distribución de productos”, apuntó Jorge Fabris, director para el sector industrial de Newmark.
Agregó que al cierre del tercer trimestre las transacciones más importantes fueron para este sector con proyectos Build to Suit en el corredor CTT, teniendo una absorción bruta con más de 300 mil m², de los cuales el 87% pertenece a operaciones de espacios dirigidos al sector logístico.
Asimismo, durante el 2022 y hacia el 2023, la conceptualización y desarrollo de condominios industriales in field para proyectos de última milla ubicados dentro de la Ciudad de México, ha sido y seguirá representando una constante para satisfacer la alta demanda de usuarios del sector del comercio electrónico, logístico y de distribución, siendo este tipo de activo inmobiliario un acelerador de la actividad en meses siguientes. Un número diverso de fondos de inversión, FIBRAS y desarrolladores inmobiliarios están con la mira puesta en reconvertir inmuebles con localización estratégica dentro de la ciudad para arrendar espacios industriales de esta naturaleza.
“Sin embargo, uno de los principales retos para los siguientes años con el desarrollo de grandes parques industriales en el Área Metropolitana y proyectos tipo last mile dentro de CDMX, es la escasez y los altos costos de los inmuebles y terrenos disponibles en venta. En el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) se están reconfigurando nuevas zonas no convencionales con una buena aceptación de los desarrolladores que tienen necesidades inminentes de los distintos usuarios para arrendar espacios. Para condominios industriales dentro de la Ciudad, el reto igualmente es encontrar y reconfigurar antiguos inmuebles, debido a los altos costos para desarrollar y generar rentabilidad con un proyecto inmobiliario industrial con activos que serán adquiridos a precios muy elevados”, expresó Jorge Fabris, director para el sector industrial de Newmark.
Añadió que se espera para el cierre de año, el inventario siga aumentando considerablemente por proyectos en construcción y planeación dentro de la zona.
Indicadores sobresalientes del mercado Valle de México y Toluca
Absorción. Se registró una absorción neta superior respecto al primer semestre del año cerrando en más de 100 mil m². Esto debido al ingreso de nuevos espacios industriales con poca disponibilidad.
La tasa de disponibilidad en la Ciudad de México se ha reducido al pasar de 3.5% en el 2T 2022 a 2.3% en 3T 2022.
Actividad. En la primera mitad del segundo semestre, la actividad reportada se consolida como la más alta respecto a los trimestres anteriores. Se reportan 386 mil 371 m², concentrando el 71% de la actividad en el corredor Cuautitlán, uno de los más dinámicos de la Zona Metropolitana.
Precios. El precio promedio de salida en renta cerró en $6.37 dólares, $0.48 centavos más que el trimestre anterior, debido a la escasez de la oferta disponible.
Construcción. Los proyectos en construcción dentro de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México aún representan una cantidad importante de metros cuadrados (475 mil 593 m²) que se incorporarán al mercado dentro de los próximos años.
“Dadas las condiciones del país donde los pronósticos de crecimiento económico han mejorado en los últimos meses y los niveles de desempleo en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, han continuado a la baja ligeramente desde el segundo trimestre, nos permiten observar tendencias de que el mercado industrial en la Zona Metropolitana seguirá demandando espacios, principalmente de los sectores de logística y distribución”, señaló finalmente Jorge Fabris, director para el sector industrial de Newmark.