- La oportunidad está ahí, pero se requiere conocimiento y planeación para garantizar el éxito
RedFinancieraMX
El mercado inmobiliario industrial ha mostrado su capacidad de resiliencia a los nuevos escenarios, basado en diferentes oportunidades que han presentado sectores como el comercio electrónico, la logística y algunos sectores de manufactura. Voltear a ver este segmento se muestra como algo atractivo.
De manera optimista podemos entender y alinear estas tendencias presentes y futuras con la construcción de un portafolio en este segmento, sin embargo, ¿qué factores debemos considerar al momento de hacer inversiones en el sector logístico industrial?
“La oportunidad está ahí, pero se requiere conocimiento y planeación para garantizar el éxito”. Comenta Antonio Román, Vicepresidente senior en CBRE. Especialista en temas logísticos de comercio electrónico, para operaciones de fulfillment y última milla. *
La clave es seleccionar el inmueble tomando en cuenta los factores que determinan el éxito de una propiedad de este tipo. Las que mejor los cumplan, mantendrán su fuerza cuando el mercado no se encuentre en condiciones óptimas:
Ubicación. Hay zonas que siguen siendo muy atractivas, como el norte de la Ciudad de México; sin embargo, hay otras que para el tema logístico y ahora de “última milla” presentan grandes oportunidades dado que no hay disponibilidad. Estas zonas son: sur, en donde predomina el segmento habitacional o comercial, oriente (Iztapalapa) y poniente (Inter- lomas y Santa Fe). En estas áreas, el reto a vencer son los precios de los terrenos y propiedades, que son mucho más altos que en las zonas industriales.
Accesos. Podemos encontrar una magnífica proadquisición, tales como problemas en la cadena de sucesión, subdivisiones o fusiones no ejecutadas, gravámenes, o documentación incompleta en cuanto a licencias de construcción o terminación de obra. Concordancia del predial con las superficies de escritura y cédulas de zonificación.
Licencias y permisos. Es importante que la propiedad cuente con el uso de suelo que permita la operación a realizar, con los planes vigentes de desarrollo, de tal forma que el inquilino o usuario final pueda rápidamente integrarse a sus operaciones.
Factores ambientales. Se podría no concretar una compraventa por temas relacionados con la contaminación del suelo, dada la actividad predominante del usuario anterior.
Infraestructura. Hay proyectos que no se pueden concretar debido a que no cuentan con la energía eléctrica requerida por el usuario, o bien por problemas con el suministro de agua o gas natural. Esto es en función de la zona donde se encuentra el inmueble.
Documentación legal de la propiedad. Documentación legal de la propiedad. Hay temas previos que pueden inhabilitar la adquisición, tales como problemas en la cadena de sucesión, subdivisiones o fusiones no ejecutadas, gravámenes o documentación incompleta en cuanto a licencias de construcción o terminación de obra. Concordancia del predial con las superficies de escritura y cédulas de zonificación.
Un portafolio resiliente debería:
Ser consistente: capaz de proveer un riesgo controlado y moderado sobre el retorno de la inversión a través de los diferentes ciclos de mercado.
Diversificación: mantener la exposición a múltiples pero correlacionadas fuentes de inversión.
Alerta al riesgo: capaz de monitorear y de manejar el riesgo, así como mitigar la volatilidad.
Flexible: capaz de capitalizar las oportunidades que nos va presentando el mercado e ir reaccionando de manera oportuna a las mismas a lo largo del tiempo.