- (RedFinancieraMX) La Ley de Desarrollo Orientado al Transporte (ZONA DOT) ha permitido el crecimiento de proyectos de usos mixtos en la ciudad
- Actualmente, existen 32 proyectos DOT para atender la demanda habitacional del centro de Monterrey
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El cambio en el uso de suelo en la ciudad de Monterrey ha generado que los desarrolladores apuesten por la creación de proyectos de vivienda vertical, lo que ha originado la revaloración de la tierra con un alto valor agregado para la sociedad, aumentando la calidad de vida y haciendo que quienes vivían en lugares alejados de la zona metropolitana consideren volver al Centro.
Así lo señaló Armando de la Fuente, director de la zona Noreste de Newmark y agregó que en las últimas décadas la tendencia del modelo de vivienda en México fue adquirir la mayor cantidad de tierra, al menor costo posible, en las periferias del área urbana, resultando en el crecimiento del parque vehicular, que provocó que el aumento de las manchas urbanas se diera en las afueras de las metrópolis, lo que causó zonas “dormitorio” alejadas del centro, con problemas de servicios públicos y sistemas de transporte ineficientes.
Hoy sabemos que este modelo es insostenible y por ello, se deben buscar soluciones urgentes que resuelvan el problema. De acuerdo al INEGI, en los últimos 35 años, la población de Monterrey se duplicó y la mancha urbana se incrementó en 8 veces. Esto ha dado paso a los cambios en el uso de suelo, hacia la tendencia de verticalización del centro de Monterrey”, dijo Armando de la Fuente.
De acuerdo al análisis realizado por Juan Ramón Ramírez, analista de terrenos del departamento de investigación de mercados de Newmark Noreste, dentro de la serie ‘Perspectivas Inmobiliarias durante la contingencia’; en 2013, el Instituto de Transporte y el Desarrollo en México (ITDP) implementó el programa de Desarrollo orientado al Transporte (ZONA DOT), el cual busca revalorar las zonas con acceso al transporte público, especialmente en la zona centro de Monterrey, mediante la creación de proyectos de uso mixto.
“El modelo DOT ha logrado convertir al centro de Monterrey en una zona sumamente atractiva para los inversionistas y para quienes buscan mejorar su estilo de vida debido a las múltiples ventajas que ofrece, estrategia que debería implementarse en México y América Latina”, apuntó Juan Ramón Ramirez.
Destacó que la fracción I del artículo 73 del Reglamento de Zonificación de Monterrey especifica que los terrenos con superficie igual o superior a los dos mil metros cuadrados podrán incrementar la densidad y lineamientos urbanísticos (CUS) en un 100% y disminuir el requerimiento de cajones de estacionamiento en un 50%. En las edificaciones de usos mixtos con comercio y/o servicios en los primeros niveles y habitacional en los niveles superiores, la densidad y CUS serán libres.
Además, se señala que las anteriores estrategias de densificación también podrán ser aplicadas a predios e inmuebles que se ubiquen en un radio de 800 metros de distancia de las estaciones del metro, así como a los terrenos que se encuentren dentro del primer cuadro de la ciudad, cuyos predios sean mayores a 1,000 m².
Históricamente los centros de las ciudades han sido el origen de las mismas, por lo que usualmente se encuentran dotados de buenos servicios de infraestructura y transporte público masivo, este último resulta indispensable para un buen desarrollo de estrategias DOT, sin embargo, el mismo Instituto de Políticas para el Transporte y Desarrollo (ITDP) señala que el transporte público por sí solo, NO GARANTIZA el éxito del DOT, sino que deben sumarse otros factores como:
- El desarrollo de unidades pequeñas de vivienda con menor disponibilidad de estacionamiento (tanto dentro del proyecto como en las calles).
- Estrategias para desincentivar el uso del automóvil.
- Cambios a usos de suelo mixtos junto con densificación por parte de los municipios.
- Alta accesibilidad peatonal a bienes y servicios.
- Transporte público a menos de 800 metros a pie.
Por otro lado, la nueva Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, contempla incrementos en las densidades en Nuevo León, Estado de México y Jalisco, las cuales son a continuación:
| Densidad máx. anterior (viv/ha) | Nueva Densidad máx. (viv/ha) | % de aumento | |
| Nuevo León | 150 | 250 | 67% |
| EDOMEX | 150 | 320 | 113% |
| Jalisco | 104 | 400 | 285% |
Lo anterior, queda sujeto a que los estados se ajusten a la nueva Ley de Asentamientos Humanos, pero definitivamente es con la intención de densificar las ciudades más relevantes del país.
“Hoy existen 32 proyectos en desarrollo dentro de la zona DOT, que representan más de 6 mil 900 unidades, concentradas en su mayoría sobre los corredores: Ocampo, Barrio Antiguo, Santa Lucía y Parque Fundidora”, precisó César Guerra, director del área de Terrenos de Newmark.
Uno de los casos de éxito en el Centro, ubicado en el corredor de Fundidora ha logrado cerca de 40% de plusvalía en el primer año de salir al mercado, debido a la demanda por este tipo de espacios.
“El éxito de estos proyectos se atribuye a que no solo responden a una tendencia urbana, sino que satisfacen la demanda inmobiliaria de los millennials, que representan más del 40% de la población en México. Entre estos modelos exitosos están los departamentos tipo Lock-off, que permiten dividir en 2 una misma unidad, abriendo la posibilidad de vivir en una parte del departamento, mientras se renta o se comparte la otra”, indicó finalmente Armando de la Fuente, director de la zona Noreste de Newmark.