- Saltillo: El corredor industrial de Ramos Arizpe continúa dominando el mercado, pues representa un 66% del inventario total existente
RedFinanciera
El sector de la manufactura diversa y automotriz fueron los principales impulsores de la actividad industrial en el área metropolitana de Saltillo, en conjunto sumaron más de 92 mil m2 de absorción bruta o espacios comercializados durante el 2T 2024. Esta continua demanda de espacios, así como la entrega de edificios pre-arrendados, llevaron la absorción neta trimestral a los 134 mil m2, con el acumulado semestral llegando a los 300 mil m2, mostrando una variación anual del 27.0% (236 mil m2 en 1S 2023). El submercado de Ramos Arizpe se mantiene como el más dinámico en la ciudad, al concentrar el 60% de la demanda durante la primera mitad del año.
Indicadores del Mercado de Saltillo
El estado de Coahuila reportó una cifra acumulada de 21 mil nuevos puestos de trabajo formal al finalizar el mes de mayo, acorde con la información más reciente del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Este indicador lo posicionó en sexto puesto a nivel nacional en materia de generación de empleos, con una variación anual positiva del 2.81%. Asimismo, el estado también registró un crecimiento en la Inversión Extranjera Directa (IED) reportada según la Secretaría de Economía, en donde se monitorearon proyectos que sumaron inversiones por más de 921.4 millones de dólares en 2023. Este monto representa el 2.6% del total nacional, así como un incremento anual del 5.6%.
Estos indicadores de expansión para la economía de Coahuila también se ven reflejados en la actividad industrial de su capital. El mercado industrial de Saltillo finalizó el primer semestre del año con un inventario de 4.69 millones de m2. La nueva oferta acumuló más de 292 mil m2 durante la primera mitad del año, en donde los proyectos built-to-suit y edificios pre-arrendados continúan dominando el crecimiento del mercado. De la totalidad de los nuevos espacios entregados solamente 10 mil m2 se integraron al inventario disponibles, lo que equivale a apenas un 0.03% del crecimiento total, indicio de un mercado en donde el ritmo de demanda y absorción ha superado el de la construcción especulativa.
Este efecto también se puede observar en la actividad de construcción, la cual cerró le 1S 2024 con 313 mil m2 distribuidos en 18 propiedades, en donde solamente 27 mil m2 (8.7%) se encuentran disponibles actualmente, dejando el resto de la construcción a los proyectos que ya se encuentran pre-arrendados.
Esta acelerada demanda industrial también ha terminado por agotar los espacios vacantes en la ciudad, registrando un nuevo mínimo en su tasa de vacancia al cerrar el trimestre en 0.5%.
Al finalizar el segundo trimestre del año el inventario de Saltillo registró un crecimiento de 125 mil m2, cerrando con 4.7 millones de m² y un incremento anual del 12.6%. El corredor industrial de Ramos Arizpe continúa dominando el mercado, pues representa un 66% del inventario total existente, un 82% de la nueva oferta entregada y un 56% de la actividad de construcción actual.
La Manufactura Diversa se posiciona como el sector industrial que más demanda registra en Saltillo y su área metropolitana al finalizar el segundo trimestre de 2024. El sector de manufactura Automotriz se colocó en segundo sitio con 36 mil m2 adicionales de demanda. Respecto al país de origen de estas inversiones, los Estados Unidos (43%), Canadá (20%) y China (19%) lideran en demanda bruta. Durante el primer semestre del año el tamaño promedio de transacción se registra en 10,200 m2.
Indicadores del Mercado de Ciudad Juárez
El segundo trimestre de 2024 cerró con 15 mil metros cuadrados de absorción neta trimestral y acumulada en lo que va del año de 226,700 metros cuadrados, la segunda absorción neta de mitad de año más grande jamás registrada. La tasa de disponibilidad se incrementó después de la entrega de varios edificios especulativos.
La mayor parte de la absorción bruta o espacios comercializados, aproximadamente 75 mil cuadrados, se produjo mediante la entrega de proyectos construidos a medida y una especulativa pre-alquilada durante el trimestre.
El segundo trimestre de 2024 cerró con 445 mil metros cuadrados de espacio en construcción, de los cuales 315 mil metros cuadrados son especulativos.
A pesar de la absorción moderada en comparación con los trimestres récord recientes, fue el 26º trimestre consecutivo de absorción neta positiva. El mercado estuvo activo con arrendamientos y renovaciones a la par con el primer trimestre de 2024. La cartera de desarrollo siguió desempeñando un papel clave, los proyectos completados representaron la mayor parte de la absorción del segundo trimestre de 2024. Si bien se ha entregado inventario nuevo vacante y se está construyendo más espacio, el mercado se mantuvo ajustado ya que la mayoría de los arrendamientos se están produciendo dentro de las nuevas construcciones. Hay espacio limitado de segunda generación disponible y la actividad fuera de las renovaciones es mínima. Dicho esto, hay 31 edificios especulativos disponibles o en construcción en toda la ciudad.
CBRE ha dado seguimiento a la demanda de los espacios industriales en Ciudad Juárez. En el segundo trimestre cerró con lo que los usuarios han visto 213 mil metros cuadrados. En general, la demanda industrial de espacios en el mercado está en el rango del tamaño de 3,700 m2 a 28,000 m2. Electrónicos y manufactura de equipo eléctrico y médico son casi el 50% de la demanda. La mayoría son espacios para compañías que ya tienen presencia en Juárez y quieren expandir sus operaciones.
Definiciones: Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado sólo en propiedades físicamente existentes. Tasa Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase A y A+. Absorción Neta: diferencial del espacio ocupado de un período en las propiedades existentes respecto al período anterior. Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un período de tiempo, incluyendo pre-arrendamientos y subarriendos. Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al mercado, con o sin arrendamiento, durante un periodo de tiempo. Precio de Lista en renta: precio de lista por m2 sobre inventario existente, no incluye costos de mantenimiento ni impuestos, tampoco incluye los proyectos que están en construcción.