- Se registra fuerte demanda de espacios built to suit
RedFinanciera
El nearshoring ha provocado un dinamismo jamás registrado en el mercado inmobiliario industrial, por lo que las empresas deben planificar sus decisiones, contando con adecuada asesoría y la industria de bienes raíces debe resolver, en conjunto, los retos para poder atender la demanda.
Así lo señaló Sergio Pérez Castilleja, director ejecutivo de Cuentas Corporativas Latam de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, y dio a conocer que en el primer trimestre de 2024 la disponibilidad de espacios industriales presentó tasas alrededor del 1.8% a nivel nacional (un mercado sano oscila entre el 12% y 15%), destacando el noreste que registró una tasa de disponibilidad en espacios clase A, de 0.9%, inferior a lo observado en el mismo periodo de hace un año que fue de 1.6%.
Agregó que la demanda se está dando de manera exponencial en los mercados naturales del norte del país y comienza a permear hacia el centro y sur del país, en mercados que cuentan con mayor espacio, infraestructura, talento y conectividad.
Sergio Pérez destacó que se observa una evolución en los procesos industriales de básicos a los de valor agregado, por lo que será una tendencia que se observe en el futuro, desarrollando tecnología e innovación y colocando a México en una posición privilegiada.
“Estamos observando que hay mucha confianza en nuestros procesos manufactureros, baja en mermas, mano de obra joven y capacitada, lo que ubica a México entre las 15 economías más importantes del mundo, ya que son pocos las que tienen un bono demográfico positivo, por lo que mucha gente seguirá entrando a este dinamismo de ser económicamente activas, lo que da buena reputación como país”, apuntó el director ejecutivo de Cuentas Corporativas Latam de Newmark.
Afirmó que los sectores con mayor crecimiento son: manufactura, logística, automotriz, aeroespacial, producción de alimentos con valor agregado y energía.
Por su parte, Erick Brunet, director ejecutivo del equipo de Sergio Pérez en Newmark, apuntó que la relocalización de las empresas demanda espacios hechos a la medida (built to suit) y las estadísticas de la Inversión Extranjera Directa (IED) desprenden números históricos.
“Estados Unidos sigue siendo el país con más interés en instalar plantas, seguido de China y Alemania, y de ahí vienen otros jugadores asiáticos que antes no estaban en el mapa y en 2022 estuvieron participando fuerte países sudamericanos que también tienen apetito por entrar a América del Norte y creo que nuestros jugadores tradicionales: España y Japón pronto van a regresar al juego”, afirmó Erick Brunet.
La división de Investigación de mercados de Newmark, que encabeza Juan Flores, dio a conocer los resultados del primer trimestre del año de los 24 mercados a nivel nacional que se monitorean, destacando los mercados del noreste y la zona metropolitana de la Ciudad de México.
En el mercado de Monterrey, que es punta de lanza del mercado industrial mexicano, se comercializaron más de 219,000 m², siendo 66.7% operaciones de renta y el 36.1% de la demanda fue por parte de la industria automotriz y dando un nuevo inventario de 9.1 millones de metros cuadrados, con una disponibilidad industrial existente de 83,600 m².
El espacio en construcción de edificios especulativos Clase A registró una cifra de poco más de 849,000 m², en donde Apodaca tuvo la cifra más alta con 377,000 m².
En cuanto a absorciones, la demanda del mercado se presentó estable y con un comportamiento al alza con respecto al 1T 2023, pasando de 173,000 m² de absorción bruta a 219,700 m². El submercado con mayor demanda en este trimestre fue Apodaca con el 66.9%. Asimismo, el tipo de operación que más destacó fue la renta con el 66.7%. Con respecto a la absorción neta, se observó de igual manera un alza, pasando del 1T 2023 con 68,000 m² al 1T 2024 con 195,200 m².
El primer trimestre cerró con un precio promedio ponderado de US$6.52/m² por mes que, al compararlo con el mismo periodo de hace un año, mostró un comportamiento al alza contra US$5.80/m² por mes. El submercado de Escobedo presentó el precio de renta más alto con US$6.61/m² por mes y se espera un incremento en el próximo trimestre debido a la finalización de varios edificios especulativos que están en obras.
El espacio en construcción Clase A registró una cifra de poco más de 1.09 millones de metros cuadrados, inferior a lo observado hace un año que fue de 1.29 millones de metros cuadrados. Asimismo, se registró una nueva oferta de más de 171,000 m². Con respecto al tipo de edificios en construcción en el trimestre, 78% corresponde a proyectos de tipo especulativo, 18% a proyectos de tipo build-to-suit y 4% de expansiones de edificios existentes. En cuanto al espacio especulativo en etapa de planeación se tiene una cifra de 1.6 millones de metros cuadrados.
De acuerdo con la división de Investigación de mercados de Newmark, el mercado del noreste presenta varias perspectivas:
⎯ Con varios proyectos en proceso de cierre, se espera un aumento en el 2T 2024 en cuanto al espacio comercializado, superando los 400,000 m².
⎯ Con la finalización de nuevo espacio especulativo Clase A con respecto al precio de renta, se anticipa un comportamiento al alza y registrar un dato de US$6.70/m²/mes.
⎯ En cuanto al inventario industrial, con relación al espacio en construcción en espera de ser finalizado, se espera un aumento considerable de más de 400,000 m², en donde más del 50% se encuentra arrendado.
En el mercado industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana, al cierre del primer trimestre del año, la industria manufacturera se mantiene como uno de los sectores más representativos en el empleo formal, únicamente por detrás del comercio y de los servicios financieros. Dato sobresaliente considerando la complejidad económica de la ciudad y su papel respecto a la República.
La tasa de disponibilidad llegó a 0.23%, manteniéndose a la baja considerando la actividad de inicio de año en distintos corredores.
La absorción bruta registrada fue de 167,842 m² y el ingreso de nuevos desarrollos condicionó la absorción neta para cerrar en un total de 34,979 m², una fracción considerablemente menor.
Destacó la actividad en el submercado de Tlalnepantla, con una operación mayor a 16 mil metros cuadrados, en tanto que las operaciones en los submercados de Cuautitlán y Tultitlán (pertenecientes al corredor industrial CTT) sumaron una absorción neta superior a 15 mil metros cuadrados.
Pese a la especulación propia del año electoral, el Mercado industrial de la Ciudad de México cuenta con una reserva de desarrollos enfocados en los submercados que conforman la zona CTT; proyectos que planean iniciar construcción en este 2024. La disponibilidad actual se ve representada en dichos submercados (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán) con cifras significativamente menores, sumándose a los espacios disponibles en Vallejo y Coacalco.
Perspectivas
⎯ Se espera la incorporación al inventario total de desarrollos en los submercados que conforman el CTT. Sin embargo, es difícil que la tasa de disponibilidad se vea afectada ya que la mayoría de esos espacios son ocupados antes de terminar su construcción.
⎯ Se prevé que el precio de renta continúe a al alza de manera generalizada, pese desocupaciones puntuales que afectan el promedio de submercados aislados.
⎯ Es posible plantear que los desarrollos basados en el modelo Last Mile continúen su diversificación en espacios industriales ubicados al interior de la Ciudad de México